Empfehlungen für die Vermietung von Luxusvillen und Ferienhäusern mit Pool (Teil 2)

Nachdem wir im ersten Teil dieses Artikels einige Punkte behandelt haben, fahren wir mit nützlichen Tipps fort:

Hausordnung

 Auch die Hausordnung ist ein wichtiger Punkt, den Sie vor Mietbeginn festlegen müssen. Bitte beachten Sie, dass strengere Regeln die Anzahl potenzieller Gäste begrenzen. Das erste, was Sie definieren müssen, ist der Aufenthalt von Haustieren und Jugendgruppen oder potenziellen Partys. In Bezug auf Haustiere haben verschiedene Häuser unterschiedliche Richtlinien. Die möglichen Optionen sind, dass Haustiere ausdrücklich verboten sind, dass sie nach vorheriger Anfrage erlaubt sind, dass sie mit einem bestimmten Aufpreis pro Tag erlaubt sind oder dass sie ohne Aufpreis grundsätzlich erlaubt sind. Haustiere auf Anfrage bedeutet, dass der Gast der Agentur Informationen über die Anzahl und Art der Haustiere übermittelt, mit denen er anreist, und der Eigentümer dann entscheidet, ob er diese Gäste akzeptiert oder nicht. In solchen Fällen akzeptieren die Besitzer in der Regel ein bis zwei kleine Hunde. Einige Villen erlauben den Aufenthalt von Haustieren gegen eine Gebühr, die sich normalerweise auf etwa 20 Euro pro Tag und Haustier beläuft, oder sie können eine höhere Kaution verlangen, wenn Gäste Haustiere mitbringen. Was Jugedgruppen betrifft, so erlauben die Eigentümer, die schlechte Erfahrungen gemacht haben, keine Gäste unter 25-30 Jahren. Auf der anderen Seite erlauben einige Eigentümer einen Aufenthalt auf Anfrage und versuchen dann, die Gäste vor der Ankunft durch verschiedene Fragen einzuschätzen, um so sicher wie möglich zu sein, dass es keine Probleme geben wird, um dann eine endgültige Entscheidung zu treffen. Auch die Eigentümer, die Jugendgruppen den Aufenthalt ohne vorherige Anfrage ermöglichen, lassen in 90% der Fälle keine Partys oder Junggesellenabschiede, Junggesellinnenpartys und dergleichen zu.

Mindestaufenthalt

Als nächstes müssen Sie den Mindestaufenthalt für verschiedene Zeiträume festlegen. Die meisten Häuser definieren eine unterschiedliche Anzahl von Tagen alsMindestaufenthalt für verschiedene Zeiträume. Die Ausnahme bilden Häuser in Zentralkroatien, die das ganze Jahr über meistens 2 Nächte als Mindestaufenthalt vorgeben, wenn man bedenkt, dass die meisten Gäste dort ein Wochenende verbringen. Bei Häusern an der Küste wird in der Hauptsaison vom 1. Juli bis 31.8. meist eine Mindestaufenthaltsdauer festgelegt. Früher gab es in den meisten Häusern die Regel, dass in dieser Zeit der Mindestaufenthalt 7 Nächte und nur von Samstag bis Samstag betrug, doch inzwischen haben sich diese Regeln aus mehreren Gründen stark verändert. Zunächst einmal wollen die Gäste so flexibel wie möglich sein und in ihrem Urlaub möglichst viele Orte besuchen. Aufgrund des großen Andrangs an Samstagen wollen dann immer weniger Menschen samstags reisen und bevorzugen andere Wochentage. Außerdem müssen Sie bedenken, dass Gäste, die mit dem Flugzeug in den Urlaub anreisen, vom Flugplan abhängig sind, der für die meisten ausländischen Ziele selten von Samstag bis Samstag verfügbar ist. Denken Sie außerdem daran, dass die Hausreinigung an Samstagen am schwierigsten zu organisieren ist, da die meisten Reinigungsdienste an Samstagen am stärksten frequentiert sind. Andererseits müssen Sie sich darüber im Klaren sein, dass Sie, wenn Sie die An- und Abreise der Gäste an jedem beliebigen Wochentag zulassen, mit hoher Wahrscheinlichkeit „Löcher“ im Kalender haben werden, beispielsweise einen freien Termin von Montag bis Mittwoch, den Sie nur schwer belegen können. Wenn Sie darauf bestehen, nur samstags An- und Abreisen zuzulassen, scheiden sicherlich einige der Gäste aus, die sonst wahrscheinlich zu Ihnen kommen würden. Außerdem verzichten Sie nicht nur auf Gäste, die weniger als 7 Nächte bleiben würden, sondern auch auf diejenigen, die länger bleiben möchten, beispielsweise 12 Nächte. In Anbetracht dessen sollten Sie sich gut überlegen, für welche Regeln Sie sich entscheiden, und wenn Sie sich nicht sicher sind, können Sie immer mehrere Optionen testen und am Ende der Saison oder nach zwei Saisons abwägen, was besser zu Ihnen passt. Die Mindestaufenthaltsdauer selbst hängt auch von der Lage des Hauses ab. Wenn Sie also ein Haus auf einer Insel haben, auf der die Gäste wahrscheinlich länger bleiben, können Sie die An- und Abreise samstags verlangen, während wir dies für Dubrovnik, wo die meisten Gäste mit dem Flugzeug ankommen, nicht empfehlen würden. Denken Sie auch daran, dass diese Empfehlung teilweise mit der Kalkulation des Mietpreises zusammenhängt. Häuser mit einem Mindestaufenthalt von 7 Nächten und An- und Abreise nur samstags haben in der Regel günstigere Preise für eine Nacht als solche mit einem Mindestaufenthalt von 4 Nächten.

Zahlungsrichtlinien

Nachdem Sie sich für einen Mindestaufenthalt entschieden haben, stehen als Nächstes die Zahlungsrichtlinien auf der Liste, d. h. die Fristen, die die Gäste für die Zahlung der Mietsumme haben. Auch für diesen Teil gelten die gleichen Regeln, je strenger Sie sind, desto stärker werden Sie die Anzahl der interessierten Gäste einschränken, besonders heutzutage, wo jeder so flexibel wie möglich sein möchte. Bei der Anmietung von Luxusvillen gilt jedoch nach wie vor die Regel, dass sie im Vergleich zu anderen Unterkunftsarten meist weit im Voraus gebucht werden. Die üblichste Zahlungsrichtlinie ist, dass 30 Prozent des Betrags zum Zeitpunkt der Buchung und die restlichen 70 Prozent spätestens 30 Tage vor Ankunft bezahlt werden. Einige Eigentümer verlagen jedoch auch eine Anzahlung von 50 Prozent, einige erlauben den Gästen, den verbleibenden Teil bis zur vollen Summe eine Woche vor Anreise zu bezahlen, manche sogar am Anreisetag in bar. Bei diesem letzten Modell der Restzahlung von 70 Prozent am Anreisetag müssen Sie sich bewusst sein, dass Sie ein großes Risiko eingehen, wenn die Gäste nicht erscheinen oder kurzfristig absagen. Sie behalten dann nur die Vorauszahlung und verlieren unter Umständen die gesamte Mietzeit, wenn Sie Ihr Objekt in der Kürze der Zeit nicht anderweitig vermieten können.

Absageregeln

Im Zusammenhang mit den Zahlungsfristen, müssen Sie auch Absageregeln bestimmen. Die Absageregeln definieren, zu welchen Bedingungen und aus welchen Gründen der Gast im Falle einer Stornierung der Buchung Anspruch auf eine Rückerstattung hat. Die Stornierungsregeln sollten in engem Zusammenhang mit den Fristen für die Zahlung des Mietpreises stehen. Wenn Sie also strengere Anforderungen an die Zahlungsfristen haben, wäre es ratsam, wenn Sie bei den Stornierungsregeln flexibler wären. Alle diese Regeln hängen von vielen anderen zuvor genannten Punkten ab, insbesondere von der Attraktivität des Hauses selbst. Wenn Ihr Haus sehr attraktiv und stark nachgefragt ist und die Geschwindigkeit der Rendite für Sie nicht entscheidend ist, können Sie rechtzeitig vor der Ankunft der Gäste Geldzahlungen verlangen und die Regel anwenden, dass im Falle einer Absage überhaupt keine Rückerstattung erfolgt. Die am häufigsten angewendeten Regeln sind, dass die Vorauszahlung nie erstattungsfähig ist und normalerweise der verbleibende Teil bis zum vollen Betrag nach der Zahlung nicht erstattungsfähig ist. Einige Häuser sind flexibler und erlauben eine Rückerstattung von beispielsweise 50 Prozent des Betrages bei Stornierung bis 10 Tage vor Anreise etc.

Preise 

Viele Besitzer denken zuerst darüber nach, welche Preise sie erzielen werden, aber das ist der falsche Ansatz. Über Preise sollten Sie erst am Ende nachdenken, wenn Sie alle anderen Punkte, die wir zuvor genannt haben, gründlich ausgearbeitet haben. Nachdem Sie entschieden haben, wie wichtig Ihnen die Geschwindigkeit des Return on Investment ist, wenn Sie definiert haben, welche Art von Gästen Sie ansprechen möchten, wenn Sie das Dekorationsniveau, zusätzliche Inhalte, die Zahlungs- und Stornierungsbedingungen festgelegt haben, erst dann sollten Sie Mietpreise festlegen. Die Mietpreise der einzelnen Häuser variieren je nach Zeitraum und die höchsten Preise erzielt man in der Hauptsaison. Die Hochsaison für Häuser an der Küste sind der gesamte Juli und August, während Häuser in Gorski Kotar im Winter und besonders um Weihnachten und Neujahr die höchsten Preise erzielen, dann sind die Übernachtungspreise in dieser Gegend für einige Häuser im Vergleich zu anderen Zeiträumen mehr als doppelt so hoch. Häuser an der Küste haben normalerweise die höchsten Mietpreise im Juli und August, dann etwas niedrigere im Juni und September und die niedrigsten in allen anderen Zeiträumen. Einige Eigentümer arbeiten die Preise für mehrere unterschiedliche Zeiträume etwas detaillierter aus, während andere fast alle 2 Wochen unterschiedliche Mietpreise haben, was wir nicht für notwendig halten. Abgesehen davon, dass die Preise außerhalb der Hochsaison niedriger sind, wird auch die Mindestanzahl an Übernachtungen meist niedriger angesetzt. Dabei sollten Sie vorsichtig sein und sorgfältig kalkulieren, ob der Nettobetrag, der nach Zahlung von Provisionen, Reinigungs- und anderen Kosten übrig bleibt, zufriedenstellend ist.

Als nächstes müssen Sie festlegen, ob Sie Netto- oder Bruttopreise für alle Verkaufskanäle definiert haben. Bruttopreise sind die Endpreise für die Gäste und enthalten die Vermittlungsprovision, Nettopreise sind die Preise, die bei Ihnen als Eigentümer verbleiben und zu denen die Provision hinzugerechnet wird. Die überwiegende Mehrheit der Eigentümer wendet die Regel der Bruttopreisbildung an, um die Endpreise zu kontrollieren, und zahlt dann Provisionen aus diesen Preisen, unabhängig davon, dass jeder Kanal unterschiedliche Provisionen hat. Nur sehr wenige Eigentümer haben eine Politik der Nettopreise, auf die Agenturen hochgestuft werden, und die meisten Agenturen sind nicht bereit, nach diesem Prinzip zu arbeiten, sondern verlangen wettbewerbsfähige Bruttopreise für Gäste, die auf allen Kanälen veröffentlicht werden.

  Obwohl jeder der zuvor genannten Punkte wichtig ist und sich direkt auf die Auslastung Ihres Objekts auswirkt, beeinflusst kein einziger Punkt die Auslastung in gleichem Maße wie der Preis.   

Eine Villa in relativ schlechter Lage, unattraktiv eingerichtet, ohne Extras, aber zu einem niedrigen Preis, wird wahrscheinlich gut gebucht sein. Wenn Sie dagegen eine Villa in bester Lage haben, attraktiv eingerichtet und mit vielen Annehmlichkeiten, aber auf einem unrealistisch hohen Preis bestehen, werden Sie höchstwahrscheinlich eine geringe Auslastung haben. Die Mietpreise sind ein Punkt, den die meisten Häuser schlecht festgelegt haben, weil die meisten Eigentümer die Preise nach ihren subjektiven Ansichten kalkulieren, ohne eine professionelle Agentur zu konsultieren. Oft denken die Eigentümer nicht über all die zuvor genannten Punkte nach, sie analysieren nicht die Konkurrenz, sondern haben die Einstellung „Ich habe xy Euro in das Haus investiert und gebe es um keinen Preis unter xy Euro pro Tag her", obwohl dieser Preis um ein Vielfaches höher ist als die Konkurrenzpreise ähnlicher Häuser. Diese Haltung können Sie sich erlauben, wenn Sie zum ersten Eigentümertyp gehören, den wir im vorigen Artikel unter Punkt eins angesprochen haben, wenn Sie also das Haus in erster Linie zu Ihrem eigenen Vergnügen betreiben und nicht unter dem Druck stehen, schnell Rendite zu erzielen. Meistens wird diese Einstellung jedoch von Eigentümern vertreten, denen die Rendite wichtig ist und die sich später wundern, warum sie nach so viel Mühe, nervenaufreibenden Verhandlungen mit Handwerkern und investiertem Geld eine schlechte Auslastung haben.

Das Wichtigste, was Sie bei der Preisbildung tun müssen, ist, Ihre Emotionen auszuschalten, die Sie in den Bau, die Renovierung oder den Kauf eines Hauses stecken, so schwierig es auch sein mag. Nur so können Sie objektive Preise für die gewünschte Belegung bilden. Wenn Sie Ihre Emotionen beiseite gelegt haben, empfehlen wir Ihnen, so viele Häuser wie möglich in der Gegend und die Preise, die sie für bestimmte Zeiträume verlangen, zu recherchieren und Mindestaufenthalte festzulegen. Danach empfehlen wir Ihnen auf jeden Fall, sich für weitere Beratung an eine professionelle Agentur wie LUVA Villas zu wenden. Professionelle Agenturen geben Ihnen zusätzliche Hinweise zur Preisfestsetzung, da sie Einblick in die Belegung einer großen Anzahl von Häusern haben. Leider haben viele Häuser, die auf verschiedenen Portalen inseriert werden, unrealistisch angesetzte Preise, sei es zu niedrig oder zu hoch für die angebotene Qualität. So haben einige Häuser in attraktiver Lage, gut ausgestattet und mit vielen Annehmlichkeiten, eine mittlere oder schlechte Auslastung, weil die Eigentümer zu hohe Mietpreise verlangen. Andererseits prahlen manche Besitzer damit, dass sie am Ende des laufenden Jahres schon die komplette nächste Saison haben, was wir auch nicht gut finden. Jedem Kauf- oder Mietgeschäft liegt das Gesetz von Angebot und Nachfrage zugrunde, also dem Interesse an einer bestimmten Sache. Die Preise sollten entsprechend angepasst werden, und wenn eine große Anzahl von Menschen es so eilig hat, Ihr Haus im Voraus zu buchen, betrachten sie es möglicherweise als eine großartige Gelegenheit, die sie nicht verpassen möchten, das heißt, Sie vermieten es möglicherweise zu billig, wodurch Ihnen ein Teil der Einnahmen entgeht.

Werbestrategie

 Die Werbestrategie ist der letzte Punkt, mit dem Sie sich beschäftigen müssen, nachdem Sie alle zuvor genannten Punkte definiert haben. Die meisten Eigentümer beginnen in der Regel erst, darüber nachzudenken, welche Strategie sie wählen werden, wenn sie das Haus fertiggestellt haben. Das ist normalerweise zu spät. Längst vorbei sind die Zeiten, in denen es ausreichte, ein Haus mit Pool zu haben, es auf Booking und Airbnb zu inserieren, und man sich sicher war, dass man sofort die ganze Saison über ausgebucht wäre. Heutzutage ist der Wettbewerb in allem sehr groß, auch im Segment der Luxusferienhäuser, und es ist sehr schwierig, sich von der Masse anderer Häuser abzuheben und Gäste dazu zu bringen, Ihr Haus zu buchen. Neben der zunehmenden Konkurrenz in Form von Häusern gibt es auch eine zunehmende Konkurrenz in Form von Vertriebskanälen. Heute gibt es immer spezialisiertere Agenturen für die Buchung von Luxusvillen, die immer mehr Aufträge direkt von bekannten Kanälen wie Booking und Airbnb übernehmen.

Bevor wir mit möglichen Werbestrategien fortfahren, gehen wir auf das Thema professionelle Aufnahmen Ihres Zuhauses ein. Wenn Sie das Haus fertiggestellt haben, empfehlen wir Ihnen,einen professionellen Fotografen zu beauftragen und nicht mit dem Honorar zu sparen. Beauftragen Sie einen guten, erfahrenen Fotografen, der hochwertige professionelle Bilder, Drohnenaufnahmen der Umgebung und auf Wunsch ein Heimvideo für die bestmögliche Präsentation macht. Es ist sehr wichtig, qualitativ hochwertige und attraktive Bilder zu haben, weil sie das Haus am besten verkaufen, weil sie das erste sind, was potenziellen Gästen ins Auge fällt. Die meisten Menschen sind visuelle Typen und schauen sich zuerst die Bilder an und beginnen erst dann, die Beschreibung des Hauses, der Ausstattung und der Preise zu lesen. Leider investieren die Eigentümer oft viel Zeit, Mühe und Geld in die Dekoration des Hauses und sparen dann einer der wichtigsten Sache, nämlich an den Aufnahmen. Manche gehen sogar so weit, dass sie bereit sind, das komplette Management einer Agentur zu überlassen, wenn diese für professionelle Fotografien bezahlt. Wir würden dies nicht empfehlen, denn wenn eine Agentur Bilder von Ihrem Haus in ihrem Besitz hat, hat sie eine viel bessere Verhandlungsposition als Sie, und wenn Sie sich entscheiden, die Agentur zu wechseln, wird es sehr schwierig. Wenn Ihr Haus gut besetzt ist, wird es später sehr schwierig sein, zu koordinieren, dass Sie einen freien Termin haben, dass der Fotograf kommen kann und dass an diesem Tag möglichst gutes Wetter zum Fotografieren ist. Genau aus diesem Grund schlagen wir auf jeden Fall vor, dass Sie, sobald das Haus fertig ist, den Fotografen selbst bezahlen und die Bilder Ihres Hauses in Ihrem Besitz haben und entscheiden, wann Sie sie jemandem zur Verwendung überlassen. Wir haben persönlich Fälle miterlebt, in denen die Eigentümer die Agentur kurz vor der Saison wechseln wollten, weil sie mit den bestehenden Bedingungen nicht zufrieden waren, dies aber nicht konnten, weil sie keine eigenen Bilder hatten und das Haus bereits teilweise gefüllt war und es schwierig war, Bilder in der Freizeit zu organisieren.

Was die Werbestrategie betrifft, gibt es viele verschiedene Arbeitsmodelle, und die Modelle hängen stark von der Art des Hauses, den Mietpreisen, der Zeit, die Sie für die Vermietung aufwenden möchten, und Ihrem Fachwissen ab. Einige Eigentümer erledigen alles ausschließlich selbst, über die Kanäle Booking und Airbnb und arbeiten nicht mit Agenturen zusammen, während andere, zusätzlich zum Betrieb der genannten Kanäle, mit mehreren Agenturen zusammenarbeiten. Auf der anderen Seite überlassen einige Eigentümer, die entweder nicht die Zeit oder Erfahrung haben, die gesamte Verwaltung der Buchungen einer Agentur. LUVA Villas ist eine der Agenturen, die Eigentümern diesen Service anbietet, damit sie sich keine Sorgen um Buchungen machen müssen. Es gibt Eigentümer, die nur mit Agenturen zusammenarbeiten und die Kanäle Booking und Airbnb nicht selbst verwalten. Da sie den Agenturen jedoch keine klaren Anweisungen für die Arbeit mit diesen Kanälen gegeben haben, bewirbt fast jede Agentur, mit der Sie zusammenarbeiten, Ihr Haus auf Booking und Airbnb. Wir halten dies für das schlechteste Arbeitsmodell, das auf Dauer zu einem schlechten Image des Hauses führt und die Endgäste verwirrt, weil sie mehrere unterschiedliche Inserate für dasselbe Haus sehen, oft unter verschiedenen Namen und mit unterschiedlichen Preisen. Das erste Modell, bei dem die Eigentümer nur die Kanäle Booking und Airbnb verwalten und nicht mit Agenturen zusammenarbeiten, ist akzeptabel, wenn es sich um ein Haus mit relativ niedrigen Mietpreisen handelt und der Eigentümer Zeit hat, sich mit diesen Kanälen zu beschäftigen. Wenn Sie andererseits eine Luxusvilla mit hohen Mietpreisen haben, dann empfehlen wir die Zusammenarbeit mit Agenturen, über die Sie wahrscheinlich die Mehrheit der Buchungen erhalten werden, und eine kleinere Anzahl über Booking und Airbnb, und Ultra-Luxusvillen sind in der Regel nicht einmal über solche Kanäle erhältlich, sondern ausschließlich über spezialisierte Agenturen. Beim zweiten Modell, bei dem die Eigentümer die genannten Kanäle selbst verwalten und mit den Agenturen zusammenarbeiten, empfehlen wir Ihnen, die Agenturen darauf hinzuweisen, dass Sie ihr Haus nicht auf denselben Kanälen bewerben, um das Beispiel aus dem letzten Modell zu vermeiden. Denken Sie daran, dass es nützlich wäre, eine Channel-Manager-App in der Sie alle Buchungen verwalten, zu haben, wenn Sie mit mehreren verschiedenen Kanälen und Agenturen zusammenarbeiten, um Ihre Arbeit zu erleichtern und unnötige Anfragen von verschiedenen Parteien zu reduzieren. Dadurch werden auch mögliche Doppelbuchungen für denselben Termin (Überbuchung) vermieden. Wenn Ihnen das alles zu kompliziert ist oder Sie einfach nicht die Zeit oder Erfahrung haben, Buchungen zu verwalten, empfehlen wir Ihnen, die gesamte Buchungsverwaltung einer professionellen Agentur wie LUVA Villas zu überlassen. Professionelle Agenturen sind erfahren in der Verwaltung von Buchungen, verfügen über ein gut abgedecktes Marketing und haben ein Expertenteam, das fast 0-24 für alle Gästeanfragen zur Verfügung steht. Ebenso wichtig: Wenn wir uns komplett um die Ausbuchung eines Hauses kümmern, dann investieren wir den größten Teil des gesamten Marketingbudgets genau in die Werbung dieses Hauses, weil wir das größte Interesse daran haben, diese Häuser zu vermieten.

Wir hoffen, dass dieser Artikel die meisten Ihrer Fragen beantwortet hat und dass Sie einige nützliche Informationen erhalten haben, und falls Sie noch weitere Fragen haben, können Sie sich gerne an uns wenden.